ル・リオン目黒Ⅱをターゲットに
もしも管理内容について、あまり感心しないようであれば、こちらからクレームを言って改善を促す、あるいは相応の管理報酬に引き下げる、場合によっては管理会社を変更するなどの処置をとることも考えたほうがよいでしょう。
最近は、建物管理の業界も過当競争になってきています。
今の管理会社にとって代わりたい会社は少なくないはずです。
合理的な報酬で、より良い管理を行なう会社に依頼することが、大家業の支えともなります。
借金はあわてて返さないでよい借金をすることは誰しもあまり気持ちの良いものではありません。
そこで、稼ぐはなから借金の返済に勤しむ大家さんがいます。
金利の変動による支払い金利の増加も気になるところですし、なによりも早く借金返済の呪縛から逃れたいという気持ちもよく理解できます。
ただ一方で、物件を取得さえしてしまえば、あとは借金を返済するだけと考えてしまうのも考えものです。
先ほども申しあげましたように、不動産は常に手間をかけ、必要なリニューアルや修繕を実施し、テナントがいつでも快適に過ごせるようにするために適正な出費を行なうことが必要です。
中古物件などではなおさらのことです。
そもそも、なぜ中古物件が安いかといえば、新築物件に比べて建物が老朽化しているために、今後発生するメンテナンス費用がどうしてもかかるからです。
ですから、こうした費用に充当するのに必要な資金は常にプールしておくことが、建物としての商品力を中長期にわたって保つ秘訣なのです。
私も仕事柄、建物オーナーにリニューアルなどの提案をすることがあるのですが、「お金がありません」と言われることがよくあります。
すでに一定額の借金をしているオーナーに対して、さらに借金を重ねろとは申し上げにくいのですが、必要なメンテナンスを疎かにしていると、そのツケは後になって重大かつ深刻な形でやってきます。
そのためにも、借金返済ばかりに心が動かないようにすることです。
ましてや、最近の地価の下落で、担保割れしているような物件をお持ちの方もいらっしゃるでしょうが、焦って物件を売却したりなどしないことです。
永遠の価値を持つ土地を簡単に手放してはならないのです。
担保割れといっても、しっかりとテナントがついて、毎月収入が入ってくるのならばあわてる必要はありません。
それでも、物件を担保にとっている金融機関のほうは気が気でないかもしれませんが、借金は返済予定分だけを、約定どおりにきちんと返済できればよいのです。
建物は老朽化に伴って思ってもみなかったような不具合も発生しますので、そのときになってあわてないように、十分な準備をしておき、いざというときに備えることも大家業では大事なことです。
不動産の「取得・運用」は、プロの手を借りようこれまで見てきたように「勝ち組」不動産を見極めて買い、これを賢く運用していくには、たくさんのポイントがあります。
これからサラリーマン大家さんを目指し、これらのポイントをすべてクリアしていくことは意外と難しいものです。
大手の不動産会社やまっとうな不動産ファンドなどでは、物件取得と物件運用は、明確にチームを分けています。
投資向きのキャラクターと運用向きのキャラクターには大きな違いがあるからです。
投資チームは狩猟民族、運用チームは農耕民族というくらいの違いがあります。
プロでもそうなのですから、あなたが不動産投資や運用を行なう場合には、やはり専門的な視点を持つ専門家の力を借りることも一つの考え方であろうと思います。
たとえば、あなたがある土地の購入を考えている場合、その土地の持つ潜在的な価値を見極める能力は、あなたよりも経験豊富な専門家のほうが優れているでしょう。
また、あなたが取得した土地で始めたお店などの事業が、わずか数カ月でだめになってしまったときにも、プロのアドバイスが有効です。
ただし、プロと言っても、戸建住宅メーカーやマンション業者、オフィス開発業者などに全部丸投げするのは考えものです。
彼らは喜んでさまざまな提案をしてくるでしょう。
しかし、彼らが提案するあなたの土地の最有効利用法は、その土地の持つ潜在的な力などを見極めているわけではなく、自分たちの、もっとも得意な分野での、自分たちの収益に直結する手法でしているにすぎません。
欧米ではこのような分野の専門のアドバイザーが多く、不動産の取得や運用に関して、複数の側面からのアドバイスを行なっていますが、日本ではまだこういったアドバイザーの数も少なく、認知度も低いのが現状です。
とはいえ、かなり大きな投資をするのに、マンション業者や仲介業者の担当者が、「感じが良かった」からといった表面的な印象や勘だけで判断をしてしまってよいものなのでしょうか。
また、不動産の運用にあたっても、いろいろと難しい点があります。
ワンルームマンションやアパートくらいなら自分でできるだろう、ということで、ご自身で、片手間に不動産運用をされている方もかなりお見受けします。
たまたまうまくいっている場合はよいのですが、ときにはやっかいな事態に陥る場合も多いのです。
私の知り合いのYさんは、そんな片手間不動産屋さんの一人で、かなり手広く不動産運用をやっているベテランですが、あるマンションの部屋を賃貸で運用していた際に、OL風の真面目そうな女性だったので、特に気にもせずに、賃貸契約を結んだところ、実は彼女は地元の暴力団の関係者で、その後その部屋によからぬ風情の男たちが複数出入りするようになって、大変な目にあいました。
また、不動産ファンドの運用物件で起こった出来事ですが、オフィスビルのテナントが、入居の際は信用調査にも問題がなかったのに、その後会社を反社会的勢力の団体に乗っ取られてしまい、気がついたら、その会社の役員全員がよからぬ人たちに入れ替わっていたという事件がありました。
プロを自任する人たちでさえ、なかなか気づきにくい運用リスクを、個人で片手間にやることにはあまりにも代償が大きいといえます。
日本ではこうした不動産の投資運用のアドバイザーが少ないのが現実ですが、この役割を代行してくれるのが町の不動産屋です。
彼らは町の中で生き、町とともに成長しています。
あなたに良い不動産を買ってもらい、これを磨いて高い収益を生み出すお手伝いをすることが自分たちの繁栄にもつながるのです。
町の不動産屋を上手に利用しながら、失敗のない不動産投資、運用を実現したいものです。
本業を別に持とうとしたころで、運用をプロに任せることの利点に、本業を別に持てるということがあります。
私は特に個人の方には体が元気なうちは、なるべく不動産業とは違う本業を持つことをお勧めしています。
先ほども触れましたように、不動産を自分で管理、運用することは、なかなか複雑で面倒なものです。
うまく運用できているとき、つまりヒマなときは成績も良いのですが、一度トラブルが生じたときなどには、まごついていると大きく収益を損なうことにもなるのが不動産です。
また、不動産だけをやっていると、事業全体のポートフォリオとして、不動産に対するリスクに全面的に向かい合うことになってしまいます。
できれば、不動産とはまったく関係のないことをやって、リスクに対する耐性をつけておくことです。
これは、個人ではなく、法人での実例ですが、アメリカにGEという会社があります。
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なお、個人的には神谷ビルの定義の不明確な難しい言葉を使う文章は決してよい神谷ビルの文章だとは思いません。
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